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[임대차소송]-임대차계약기간-임대차계약기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있을까? 

질문: 임대차계약기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있을까?


답변:
  
상가임차인이 개인적인 사정으로 장사를 계속할 수 없게 되어 계약기간 만료 전에 임대인에게 계약해지를 요구하면서 보증금의 반환을 요구할 경우 계약기간 만료 시까지의 월세를 지불해야 하는지 문의하시는 분이 많습니다.

민법은 제635조에 의하면 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다"라고 규정하고 있으며, 민법 제636조에 의하면 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 민법 제635조를 준용한다"라고 규정하고 있습니다.

한편 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 규정하고 있어 최소 1년의 임대차기간을 보장해주고 있는데, 이 규정도 임차인에게 무한정의 계약해지권을 부여하고 있는 것은 아닙니다.

따라서 임대차계약기간을 약정하면서 특별히 해지권을 유보한 것이 아니고, 임차인의 개인적 사정으로 계약만료기간 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다 할 것이고, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다.

다만 임차인이 일방적으로 가게를 비워주고 나간 후 귀하의 임대차계약기간 중에 임대인이 다른 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면, 임대인은 이 상가에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간 만료 시까지 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.