다정 법률상담소

질문: [주택임대차]-주택임대차 보호법상 최우선변제에 대하여 알고싶어 문의 드립니다.

주택임대차 보호법상 최우선변제에 대하여 문의 드림니다.
만약에 지금살고 있는집이 경매진행이 된다면 제가 최우선 변제에 해당이 되는지 알고싶습니다..
보증금이 얼마일때 해당 되는지요?
감사합니다.

답변:

임대차의 우선 변제권, 최우선 변제권

최우선변제권이란 보증금이 소액일 경우 세입자 자신보다 나중은 물론 먼저 담보권을 설정한 사람보다 우선적으로 보증금을  변제받을 수 있는 권리이며, 우선변제권은 보증금 액수에 관계없이 자신보다 나중에 담보권을 설정한 사람보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있는 제도다.

임차인의 범위를

▲서울과 경기 등 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 4천만원 이하인 임차인에서 6천만원 이하인 임차인으로
▲광역시는 3천500만원 이하에서 5천만원 이하로
▲나머지 지역은 3천만원 이하에서 4천만원 이하로 확대했다.

우선 변제금의 액수도 수도권 과밀억제권역은 1천600만원 이하에서 2천만원 이하로, 광역시는 1천400만원에서 1천700만원으로, 나머지 지역은 1천200만원에서 1천400만원으로 각각 상향조정했다.

 
우선변제권은 옛법률에서는 임차인의 입주시 보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데 1989.12.30개정 된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선변제권을 인정하였다.

즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을때, 경매 또는 공매때임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자 기타채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

후순위 권리자 기타채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도,주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다. 

임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날자 현재에 임대차 계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는것을 말하여 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.

임대차계약서의 확정일자는, 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납부하면 법원서기, 공증인으로부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른 권리자와의 우선순위를 받는 날이므로 임차인은 임대차 계약체결 후 가능한 빠른 시일안에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.

순위에 의한 우선변제권이 인정 되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다.

다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선 변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도 하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다. 

관련판례

울산지방법원(2012나1948)의 판단 

울산지방법원은 “세금 체납으로 압류등기가 먼저 설정된 집에 세 들었더라도 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있다”라고 판결하였습니다. 

재판부는 판결문에서 “A조합은 갑이 전입신고를 하기 전에 하기 이미 건물에 국세체납 압류등기가 설정됐으므로 갑이 소액보증금 최우선변제 받을 수 없다고 주장하지만, 주택임대차보호법이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추라고 요구하고 있는 것은 경매가 개시됐다는 사실을 알면서도 주택을 임차한 가장임차인과 경매의 위험을 무릅쓰고 주택을 임차한 임차인까지는 보호할 필요가 없다는 정책적 고려 때문이다”라며 “경매개시결정등기와는 달리 국세징수법상의 공매는 공매가 개시된 사실이 등기부에 나타나지 않고, 압류된 모든 부동산에 대해 공매절차가 진행되는 것도 아니어서, 제3자로서는 압류등기의 기재만으로 곧바로 공매가 진행되고 있다는 사실을 인지하기가 곤란한데 압류등기일을 기준으로 보호받을 임차인과 보호받지 못할 임차인을 구분하는 것은 부당하다”고 밝혔습니다.