다정 법률상담소

질문:

저는 甲소유 주택의 신축공사를 도급 받은 乙로부터 공사의 일부를 하도급 받아 완성하였으나, 그 공사대금을 받지 못하고 있던 중 乙이 위 주택의 임대권한을 甲으로부터 위임받았다면서 甲의 인감증명서를 제시하므로 그것을 믿고 공사대금 4,000만원을 위 주택일부의 전세보증금조로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그러나 계약체결 후 甲에게 확인해 보니 甲은 乙에게 그러한 권한을 준 적이 없으므로 위 계약을 인정할 수 없다고 합니다. 乙은 현재 행방을 감춘 상태인데 저는 계약의 효력을 甲에 대하여 주장할 수 없는 것인지요?

답변:

제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있습니다. 다만, 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 책임지지 않습니다(민법 제125조).

위 사안에 관하여 판례는 "공사를 도급 받은 자가 그 공사에 의하여 완성될 다가구주택 전부 또는 일부를 도급인을 대리하여 임대하는 방법으로 공사대금에 충당하는 것이 통상적으로 행하여지는 거래형태라고는 볼 수 없을 것이므로, 하수급인이 하도급받은 공사대금채권을 담보하기 위하여 하도급인과 사이에 장차 완공될 다가구주택의 일부에 대한 전세계약을 체결함에 있어서는 건축주에게 직접 확인할 수 없는 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 직접 건축주에게 과연 당해 다가구주택을 담보로 제공할 의사를 가지고 있는지를 확인하여 보는 것이 보통인 바, 하수급인이 아무런 조사도 하지 아니한 채 건축주의 인감증명서 1통만으로 그 대리권이 있는 것으로 믿었다면 그에게 과실이 있다"(대법원 1995.9.26. 95다23743)고 하여 표현대리의 성립을 부인하고 있습니다.

그러므로 위 사안에서 귀하는 위 임대차계약의 지위여부에 대하여 甲에게 확인해 볼 수 있었음에도 이를 게을리 한 과실이 있는 것이므로 甲에 대하여 그 효력을 주장하기는 어려울 듯합니다.