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질문: [명의신탁]-명의신탁등기를 한 부동산을 타에 매도한 경우 보상금을 회수 할수 있는지요?

A사는 B로부터 토지 매입 계약을 체결하고, 다만 등기는 사정상 C 명의로 하기로 합의하여 C 명의로 등기를 마쳤다. 그 후 C는 등기명의를 갖고 있던 중 그 토지를 공공용지 협의취득 절차에 따라 보상금을 받고 D에게 소유권이전등기를 해주었다. 이 경우 A는 그 부동산 자체나 C가 받은 보상금을 회수할 수 있는지 궁금하다.



답변:

이 사례는 부동산에 대한 명의신탁이 이루어지고 그것이 제3자에게 이전된 경우다. 모두 알다시피 부동산에 대한 명의신탁은 1995년 제정된 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’(이른바 부동산실명법)에 의하여 금지되고, 이를 위반한 경우 형사처벌과 과태료부과 대상이 된다.

명의신탁을 하기로 하는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 약정은 무효이고, 명의신탁에 따른 이전등기도 무효 됨이 원칙이다. 다만 법은 명의수탁자가 계약당사자가 되어 매도인과 계약한 경우 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자 명의로 된 소유권이전등기는 무효가 아니라 유효라는 예외 규정을 두고 있다. 따라서 이런 경우에는 명의수탁자의 등기는 무효가 아니므로 결과적으로 명의수탁자는 부동산의 소유권을 취득하는 것이 되는데, 판례는 이 경우 명의신탁이 부동산실명법 시행 이전에 된 것이면 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 그 부동산 자체를 부당이득 반환으로서 등기이전을 구할 수 있고(다만 이 경우 10년의 소멸시효가 적용된다), 명의신탁이 부동산실명법 이후에 된 것이면 부동산 자체는 반환받을 수 없고, 건네준 매매대금만 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 한다.

하지만 본 사례와 같은 경우에는 매도인과 명의신탁자가 매매계약을 하고 등기만 제3자의 명의로 하기로 한 것이므로 위의 예외사유에 해당하지 않고 명의수탁자 명의의 등기는 무효다. 그렇다면 등기는 다시 원래의 등기명의자인 매도인에게로 돌아가야 하고, 명의신탁자는 계약자로서 다시 매도인으로부터 등기이전을 받을 수 있다는 것이 판례다. 이러한 결론은 명의신탁은 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자로부터 바로 등기이전을 받을 수 없고, 매도인으로부터 정식으로 등기이전을 받아야 한다는 것이다. 다만 명의신탁자는 이를 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자를 상대로 매도인 앞으로 등기 이전할 것을 구할 수 있다.

그런데 이런 명의신탁의 경우 명의수탁자가 그 부동산을 제3자에게 매도하거나 본 사례와 같이 보상금을 받고 공공용지로서 이전해버리면 어떻게 될까? 이 경우 제3자 명의의 소유권이전등기는 유효하다. 명의수탁자의 등기가 명의신탁이어서 무효라는 주장은 제3자에게는 하지 못하기 때문이다.

결국 이런 경우 제3자는 유효하게 부동산의 소유권을 취득하게 되고, 그에 따라 원래의 매도인은 명의신탁자에게 등기이전을 하지 못하게 되며, 그 결과 명의신탁자는 부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면 명의수탁자는 토지보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 결론적으로 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 보상금을 부당이득으로 반환하여야 한다(대법원 2009다49193).

따라서 명의신탁자인 A사는 부동산 자체는 돌려받을 수 없고, 명의수탁자인 C가 받은 보상금을 부당이득으로 반환받을 수 있다.

명의신탁이 무효이고 금지된다는 것은 일반적으로 알려져 있는데, 구체적인 경우 명의신탁자가 어떠한 방법으로 자신의 재산권을 행사하여야 하고, 어떠한 예외가 인정되는지는 다소 까다로운 문제이므로 주의해야 한다.