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[임대차]-판례-손해액-임차건물의 훼손과 손해액 산정

대법원 1994.10.14. 선고 94다3964 판결 【임차보증금】

【판시사항】

가. 임차건물이 훼손됨으로써 입은 통상의 손해액을 산정하는 방법
나. 임차인이 화재로 멸실된 건물에 대하여 원상복구비를 부담하겠다는 의사표시를 하였다면 멸실 당시의 교환가치를 배상하여 주겠다는 취지로 해석하여야 하는지 여부
다. ‘나’항의 경우 건물의 교환가치를 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 소정의 보상금 산정기준에 의해 산정할 수 있는지 여부

【판결요지】

가. 임대차목적물인 건물이 훼손된 경우에 그 수리가 불가능하다면 훼손 당시의 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리가 가능한 경우에는 그 수리비가 통상의 손해일 것이나 그것이 건물의 교환가치를 넘는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 한다.

나. 임차물을 멸실한 임차인이 원상복구비를 부담하겠다는 의사를 표시하였다 하더라도 이는 목적물이 완전히 멸실되어 그 수리나 수선을 통한 원상복구가 불가능한 경우에는 멸실 당시의 교환가치를 배상하여 주겠다는 취지라고 해석하여야 하고 이를 새로 건물을 지어 주어 임대인에게 멸실된 건물의 교환가치를 넘는 이득까지 취득시켜 주겠다는 취지라고 해석할 것은 아니다.

다. 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이라 할 것이고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법은 공공사업에 필요한 토지 등을 협의에 의하여 취득하거나 사용하는 경우의 공법관계에 적용되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 위 특례법에 의한 보상금의 산정기준을 채무불이행으로 인한 손해배상액의 산정기준으로 삼을 수 없다.