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[부동산분쟁]-판례-부동산중개업법 제19조 제1항에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상금 지급판례

법무법인다정 | 2012-02-02 12:22:39

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[부동산분쟁]-판례-부동산중개업법 제19조 제1항에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상금 지급판례

서  울  지  방  법  원
제 1 0 민 사 부
판           결
사       건          2003나21765  손해배상(기)
원고, 피항소인      000 서울 *** *** 555-11 **빌라 201호
소송대리인 변호사 ***

피고, 항소인       

1. ***서울 **구 **동 25-12 **공인중개사 사무소 
2. **부동산중개업협회  서울 **구 **동 ***-** 

대표자 회장 직무대행 김**
피고들 소송대리인 담당변호사 ***

제1심 판결          서울지방법원 서부지원 2003. 4. 3. 선고 2002가단25733 판결
변 론 종 결          2003. 11. 13.
판 결 선 고          2003. 12. 4.

주       문
 
1. 제1심 판결 중 다음에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고들 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
피고들은 각자 원고에게 28,000,000원 및 이에 대하여 2002. 7. 20.부터 2003. 12. 4.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 피고들의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 이를 3분하여 그 1은 원고의 부담으로 하고, 나머지는 피고들의 부담으로 한다.

청구취지 및 항소취지
 
1. 청구취지

피고들은 각자 원고에게 40,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 항소취지
피고들은 각자 원고에게 40,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

이       유
 
1. 기초사실 및 손해배상책임의 발생 

가. 이 부분에 설시할 이유는 제1심 판결 중 ‘1. 기초사실’, ‘2. 손해배상책임의 발생’ 중 ‘나. 피고 김**의 귀책사유 및 손해의 발생’ 및 '다. 피고 협회에 대한 판단‘의 항에 다음의 주장에 관한 판단을 추가하는 외에는 위 각 항의 기재와 같으므로 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다. 

나. 피고 협회의 주장에 관한 판단 

피고 협회는, 피고 김**으로부터 2000. 6. 4. 공제금액 20,000,000원에 해당하는 공제료로 100,000원을 지급받았기 때문에 피고 김**이 2000. 10. 20.에 있었던 이 사건 중개행위로 인하여 부동산중개업법 제19조 제1항의 책임을 질 경우, 피고 협회는 위 공제금액 20,000,000원의 한도에서 책임이 있다고 주장한다. 

부동산중개업법 제19조 제3항에 의하면 중개업자는 동조 제1항에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 보증보험 또는 제35조의 2의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 규정되어 있는바, 위와 같은 보증보험 또는 공제가입은 일반적인 책임보험과는 달리 주채무의 이행을 담보하고 채무자 등이 채무를 이행하지 아니하는 경우 그 손해를 보상해 주는 일종의 보증업무를 다수의 경제주체를 대상으로 하는 보험의 형태와 결합시킨 새로운 형태의 보험제도로서(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 등 참조), 이 경우의 보험사고 또는 공제사고라 함은 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해가 발생하여 중개업자가 중개의뢰인에 대한 손해배상책임을 부담하게 되는 때를 말한다 할 것이다. 

이 사건에 관하여 보건대, 피고 김**의 이 사건 중개행위로 인한 이 사건 주택에 관한 임대차계약이 2000. 10. 20.에 이루어진 사실은 앞서 본 바이고, -----에 의하면, 피고 김**은 2000. 3. 30.부터 2001. 6. 3.까지는 공제금액 20,000,000원으로, 2001. 6. 4.부터 2004. 6. 3.까지는 공제금액 50,000,000원으로 피고 협회의 공제에 가입한 사실, 피고 협회의 공제약관에 의하면 피고 협회가 보상하는 금액은 공제 가입금액을 한도로 하는 것으로 규정되어 있는 사실을 인정할 수 있다. 그러나 다른 한편, ---에 변론의 전취지를 종합하면 원고는 이 사건 주택의 소유자인 이**의 동생으로서 이 사건 주택을 점유․사용하여 오던 이**로부터 이 사건 주택을 명도받아 임차인으로서 점유․사용하다가 2001. 7. 19.에 이르러 비로소 이**으로부터 이의를 받았고 급기야 이**이 원고를 상대로 제기한 건물명도소송에서 2002. 5. 30. 패소하였으며 이 사건 주택을 이**에게 명도하였음을 인정할 수 있는바, 피고 김**의 중개행위에 관한 선량한 관리자의 주의의무 위반으로 인하여 원고가 2000. 10. 20. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결하고 그 무렵 이**에게 임대차보증금으로 40,000,000원을 지급하였더라도, 원고는 이**로부터 이 사건 주택을 명도받아 임차인으로서 점유․사용하였으므로 아직 손해가 관념적이고 부동적인 상태에 머물러 있었다고 할 것이고, 그 후 이 사건 주택의 소유자인 이**의 이의제기 무렵인 2001. 7. 19. 또는 이**이 제기한 명도소송에서 패소한 2002. 5. 30. 이 사건 주택에 대한 임차권 및 임차보증금을 상실할 것이 확실시되고 임차보증금 상당액에 해당하는 손해의 결과발생이 현실화되었다고 할 것이므로, 공제사고는 피고 김**이 피고 협회에 대하여 공제가입금액 50,000,000원의 공제에 가입한 이후에 발생하였다고 봄이 상당하다. 

따라서, 피고 협회의 주장은 이유 없다. 


2. 손해배상책임의 제한 

가. ---를 종합하면, 원고는 임대차계약 체결 후 잔금 지급 당시 이 사건 주택의 소유자라고 주장하는 이**에게 신분증을 요구하였으나 이**이라고 주장하는 자가 신분증을 분실하였다면서 주민등록증 분실확인서를 제시한 사실, 이에 원고는 출근시간이 되어 온다는 이유로 이**와 지**의 말을 믿고 이**에게 잔금 3,600만 원을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 이러한 사실에다가 앞서 인정한 사실을 모두 고려하여 보면, 원고로서도 자신의 명의로 자신의 책임 아래 임대차계약을 체결함에 있어 소유자의 인감증명이 첨부된 위임장을 확인하여야 하고, 적어도 잔금을 지급할 당시에는 이 사건 주택의 소유자라고 주장하는 자의 신분을 사진이 첨부된 신분증이나 다른 방법으로 소유자 본인임을 확인할 수 있는 자료를 요구하는 등 계약 당사자로서 기울여야 할 주의를 다하여야 하고 의심스러운 부분이 있는 경우 계약의 체결을 거부하거나 잔금의 지급을 거부 또는 보류하였어야 함에도 불구하고 이러한 주의를 다하지 아니한 채 이**와 지**의 말을 만연히 믿은 나머지 위 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급하기까지 한 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었다 할 것인바, 원고의 이러한 과실은 부동산중개업자의 중개행위에 대한 고도의 주의의무에 비추어 볼 때 피고 김**의 손해배상책임을 면하게 할 정도는 아니어서 피고 김**이 배상하여야 할 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 원고의 과실비율은 앞서 인정한 사실관계에 비추어 30%로 봄이 상당하다. 

나. 따라서, 피고 김**이 원고에게 배상할 손해액은 28,000,000원(40,000,000원×0.7)이라 할 것이다.
따라서, 피고 협회의 주장은 이유 없다. 


2. 손해배상책임의 제한 

가. ---를 종합하면, 원고는 임대차계약 체결 후 잔금 지급 당시 이 사건 주택의 소유자라고 주장하는 이**에게 신분증을 요구하였으나 이**이라고 주장하는 자가 신분증을 분실하였다면서 주민등록증 분실확인서를 제시한 사실, 이에 원고는 출근시간이 되어 온다는 이유로 이**와 지**의 말을 믿고 이**에게 잔금 3,600만 원을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 이러한 사실에다가 앞서 인정한 사실을 모두 고려하여 보면, 원고로서도 자신의 명의로 자신의 책임 아래 임대차계약을 체결함에 있어 소유자의 인감증명이 첨부된 위임장을 확인하여야 하고, 적어도 잔금을 지급할 당시에는 이 사건 주택의 소유자라고 주장하는 자의 신분을 사진이 첨부된 신분증이나 다른 방법으로 소유자 본인임을 확인할 수 있는 자료를 요구하는 등 계약 당사자로서 기울여야 할 주의를 다하여야 하고 의심스러운 부분이 있는 경우 계약의 체결을 거부하거나 잔금의 지급을 거부 또는 보류하였어야 함에도 불구하고 이러한 주의를 다하지 아니한 채 이**와 지**의 말을 만연히 믿은 나머지 위 임대차계약을 체결하고 잔금을 지급하기까지 한 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었다 할 것인바, 원고의 이러한 과실은 부동산중개업자의 중개행위에 대한 고도의 주의의무에 비추어 볼 때 피고 김**의 손해배상책임을 면하게 할 정도는 아니어서 피고 김**이 배상하여야 할 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 원고의 과실비율은 앞서 인정한 사실관계에 비추어 30%로 봄이 상당하다. 

나. 따라서, 피고 김**이 원고에게 배상할 손해액은 28,000,000원(40,000,000원×0.7)이라 할 것이다.


3. 결  론 

그렇다면, 피고 김**은 부동산중개업법 제19조 제1항에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상금으로, 피고 협회는 공제사업자로서, 각자 원고에게 28,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본 최종 송달 다음날인 2002. 7. 20.부터 이 사건 판결선고일인 2003. 12. 4.까지는 민법이 정하는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법이 정하는 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 일부 결론을 달리하는 제1심 판결은 부당하므로 피고들의 항소를 일부 받아들여 위 인용금원을 초과하는 피고들 패소부분을 취소하고 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고들의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 

재판장      판사      최**  _________________________ 
판사      이**  _________________________ 
판사      박**  _________________________ 
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