유치권이란 채권자가 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리를 말하는데 쉬운 예가 시계를 수리하는 사람이 수리비용을 받기 전까지 시계를 돌려주지 않겠다고 하는 것이다.
부동산 경매에서 유치권이 성립하는 대표적인 사례가 건설업자가 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증축, 개축하거나 또는 대수선을 하였는데 그 공사대금을 변제받지 못한 경우 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장하는 것이다.
또한 임차권자가 보일러가 고장이 났다거나 벽에 물이 새는 경우 이를 수리하기 위해 지출한 비용이 이에 해당한다.
일단, 유치권이 성립하면 강력한 효력을 가지게 된다. 유치권은 소유자, 매수인, 낙찰자 등 누구에게나 주장할 수 있는 권리이며, 특히 낙찰자는 유치권자의 채권을 전액 변제하여야 점유를 넘겨받을 수 있게 된다. 따라서 사실상 근저당권과 비슷하게 우선변제를 받을 권리를 주는 것이다.
유치권자는 목적물을 경매에 붙일 수도 있고, 경우에 따라서는 목적물로 변제에 충당할 수도 있다. 유치권이 위와 같이 강력한 효력을 가지고 있기 때문에 유치권 신고자가 원래 소유자와 짜고 저가에 낙찰받을 의도나 경매를 지연시킬 목적으로 주장하기도 하고, 때로는 임차인이 낙찰받거나 비용을 좀 더 받기 위한 목적으로 악용하기도 한다.
유치권을 주장하는 사람이 경매법원에 유치권에 대한 권리신고를 하고 채권신고서를 제출해서 배당을 받아간다면 낙찰자에게는 문제가 없지만, 유치권자가 권리신고 등을 하지 않고 있다가 경락이 된 이후에 갑자기 거액의 채권을 주장하면서 변제를 요구하는 경우에는 낙찰자로서는 낙찰을 포기해야 하는 경우가 생길 수 있다.
경매기록에 유치권에 관한 기재가 되어 있지 않았는데, 낙찰 받은 후에 유치권이 발견되는 경우 낙찰자로서는 ‘낙찰허가에 대한 이의’, ‘낙찰허가결정에 대한 즉시항고’,‘낙찰허가결정의 취소신청’등의 방법으로 낙찰을 포기할 수 있다.
유치권의 효력이 그러하니 응찰자로서는 유치권이 신고된 물건의 현장 답사를 해 보는 것이 가장 중요하다. 현장을 답사해서 공사의 흔적이 있는지, 그리고 유치권자라고 주장하는 사람이 건물을 점유하고 있는지 여부를 확인해야 한다.
또 주변을 탐문하여 실제로 공사를 하였는지 여부를 물어보아야 한다. 더불어 신고된 금액이 소요될 정도의 공사인지 여부도 확인해 보아야 한다.
그 다음, 유치권자를 만나서 유치권자의 주장내용이 무엇인지 직접 들어보고, 반박자료가 준비되었다면 반박자료를 제시하면서 유치권 주장을 철회하도록 하는 것이 좋다. 적당한 선에서 합의를 이끌어내는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
유치권의 성립을 주장하는 측에게 부가가치세 납부세액 영수증, 공사시방서, 공사계약서, 입출금내역이 기재된 통장 사본 등의 입증서류를 요구하였을 때 이를 제시하지 못하는 경우 허위의 주장일 수 있으니 이러한 사실도 염두에 두어야 한다.
유치권이 있는 부동산은 입찰을 기피하는 것이 일반적이나, 경매전문가들 중에는 유치권이 있는 부동산만 골라서 투자하는 사람들도 있다.
즉, 유치권 부담 때문에 유찰이 계속되어 낙찰가가 떨어질 대로 떨어진 부동산을 골라 면밀히 조사한 다음 유치권이 성립하지 않을 가능성이 높거나 금액이 크지 않다는 것이 확인되면 그 부동산을 낙찰 받아 큰 수익을 거두는 것이다.
경매절차에서 공시되지 아니한 권리들은 투자자가 직접 발품을 팔아서 확인하지 아니하면 낭패를 보기 쉽다. 반면에 위와 같은 숨은 위협들에 대한 정확한 지식을 바탕으로 조금만 공을 들이면 오히려 위기를 기회로 만들 수도 있다.
공을 들인 만큼 투자에 있어 위험요소가 적어지고 수익이 커진다는 사실을 잊지 말아야 한다.
