다정 법률상담소

[부동산]-경매-경매통지 없었음을 이유로 임차주택의 매각허가결정에 항고 가능한지

질문:

저는 甲소유 주택을 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마치고 확정일자까지 받아 두고 거주하던 중 선순위
근저당권자의 경매신청으로 임차주택 및 대지가 매각되어 매각허가결정 되었으나, 저는 법원으로부터 전혀 통지를 받지 못하여 배당요구의 종기까지 권리신고 겸 배당요구신청을 하지 못하였고 응찰할 기회도 상실하였으므로 제가 위 매각허가결정에 대하여 그러한 통지가 없었음을 이유로 항고할 수 있는지요?

답변:

①압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자,
②채무자 및 소유자,
③등기부에 기입된 부동산 위의 권리자,
④부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자를 규정하고 있으며, 민사집행법 제104조 제2항은 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다고 규정하고 있습니다.

또한, 송무예규도 "경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인으로 판명된 자, 주택임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자 또는 주택임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 별지 통지서 양식을 송부하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 주택임대차보호법 제8조 제1항 소정의 소액임차인이라도 낙찰기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하여 주시기 바랍니다."라고 하였습니다
(제정 1998. 4. 15. 송무예규 제595호, 개정 1999. 10. 28. 송무예규 제743호).

따라서 권리신고 겸 배당요구를 하지 아니한 주택임차인도 위 민사집행법 규정의 이해관계인으로 보아 경매절차진행사실을 통지하여야 하는지, 위 송무예규에 따르지 아니한 경우의 효력은 어떠한 것인지 등에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 낙찰허가결정이 있을 때까지 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야만 경매절차에 있어서 이해관계인으로 되는 것이고, 대법원예규에 의한 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차목적물에 대하여 경매절차가 진행중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차목적물에 대한 경매절차의 진행사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없다."라고 하였습니다(대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정).

또한, "주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 경매목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것으로서, 그와 같은 권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원 송무예규에 의한 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하더라도 경락허가결정이나 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우에는 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 항고를 제기할 수 있는 정당한 이해관계인이 될 수 없다."라고 하였습니다(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정).

따라서 귀하도 집행법원이 귀하에게 경매절차진행사실을 고지하지 아니하였다는 사유로 임차주택의 매각허가결정에 대하여 항고할 수는 없을 것으로 보입니다.