[손해배상]-호텔객실의 수분양자들이 사업시행자를 상대로 분양계약에서 약정한 수익금청구와 숙박권 미제공에 따른 손해배상청구 및 과장광고로 인한 위자료청구를 하였다가 수익금청구가 인정되고, 사업시행자와 부동산담보신탁계약을 체결한 신탁회사를 상대로 사해행위취소청구를 하였다가 기각된 판결
호텔객실의 수분양자들이 사업시행자를 상대로 분양계약에서 약정한 수익금청구와 숙박권 미제공에 따른 손해배상청구 및 과장광고로 인한 위자료청구를 하였다가 수익금청구가 인정되고, 사업시행자와 부동산담보신탁계약을 체결한 신탁회사를 상대로 사해행위취소청구를 하였다가 기각된 판결
원고 별지(생략) 1. 목록 기재와 같다.
원고들 소송대리인 변호사 ○○○
피고 1. ■■ 주식회사
2. 주식회사 ●●신탁
피고들 소송대리인 법무법인 ○○
담당변호사 ○○○, ○○○
변론종결 2009. 4. 9.
판결선고 2009. 5. 7.
[주문]
1. 피고 ■■ 주식회사는 원고들에게 별지(생략) 3. 인용내역표 ㉵란 기재 해당 금원 및 위 금원 중 ㉱란 기재 해당 금원에 대하여는 2007. 10. 26.부터, ㉲란 기재 해당 금원에 대하여는 2008. 4. 26.부터, ㉳란 기재 해당 금원에 대하여는 2008. 7. 26.부터, ㉴란 기재 해당 금원에 대하여는 2008. 10. 26.부터 각 2009. 5. 7.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
2. 원고들의 피고 ■■ 주식회사에 대한 나머지 청구 및 피고 주식회사 ●●신탁에 대한 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 원고들과 피고 ■■ 주식회사 사이에 생긴 부분의 1/4은 원고들이, 나머지는 피고 ■■ 주식회사가 각 부담하고, 원고들과 피고 주식회사 ●●신탁 사이에 생긴 부분은 원고들이 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
[청구취지]
피고 ■■ 주식회사에 대한 청구 : 피고 ■■ 주식회사는 원고들에게 별지(생략) 2. 청구내역표 ㉵란 기재 해당 금원 및 위 금원 중 ㉲란 기재 해당 금원에 대하여는 2007. 10. 26.부터 이 사건 2009. 1. 6. 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, ㉳, ㉴란 기재 해당 금원에 대하여는 이 사건 2009. 1. 6. 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
피고 주식회사 ●●신탁에 대한 청구 : 별지(생략) 4. 목록 기재 각 부동산에 관하여 피고 ■■ 주식회사와 피고 주식회사 ●●신탁 사이에 2007. 6. 12. 및 2007. 8. 23. 체결된 부동산담보신탁계약을 취소하고, 피고 주식회사 ●●신탁은 피고 ■■ 주식회사에게 별지(생략) 4. 목록 기재 각 부동산에 관하여 부산지방법원 동부지원 2007. 6. 13. 접수 제45128호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.
[이유]
1. 기초사실
아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3호증, 갑 제7 내지 10호증, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제13, 15,16, 17, 19, 21호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 2, 3, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증의 1 내지 4, 을 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
가. 피고 ■■ 주식회사(이하 주식회사를 두 번째 지칭할 때부터는 주식회사의 표시는 생략한다.)는 2003. 12. 1. 부산 해운대구 우동 대 4,786.9㎡에 지하 5층, 지상 21층의 XX호텔을 짓기로 하는 건축허가를 받아 2004년경부터 호텔 객실을 분양한 사업시행자이고, 원고들은 별지(생략) 2. 청구내역표 중 ㉰란 기재 해당 객실을 ㉱란 기재 해당 분양가에 분양받은 수분양자들이다.
나. 1) 피고 ■■과 수분양자들 사이의 분양계약의 내용은 다음과 같다.
제5조
1) 을(매수인)은 갑(매도인) 또는 갑이 지정하는 제3자가 분양목적물을 호텔로 전용하여 이를 사용, 운용 및 관리하는 것에 동의한다.
2) 갑은 을에게 호텔 사업개시 후 3년간 분양금액을 기준으로 연 8%의 수익을 보장하고, 분양목적물 사용, 운용, 관리 및 기타 수익분배, 비용부담과 관련한 구체적인 사항은 별도 계약에 의한다.
3) 연 8%의 수익이 발생하지 아니하는 경우 을은 갑 또는 갑이 지정하는 제3자에게 호텔 사업개시 후 2년 이내에 분양목적물에 대한 매수를 청구할 수 있고, 갑은 을로부터 매수청구를 요구받은 날로부터 3개월 이내에 분양목적물에 대한 소유권을 매입하여야 한다.
4) 을은 갑 또는 갑이 지정하는 제3자에게 분양목적물 사용, 운용 및 관리에 관한 모든 권리를 허용하거나 위탁하여야 하고, 그 방식은 분양목적물에 관한 임대차계약, 운용위탁계약 체결 등의 방법에 의할 수 있으며, 을은 갑 또는 갑이 지정하는 제3자에게 위 계약들의 체결에 관한 권한도 위임할 수 있다.
제15조
1) 갑은 준공 후 특별한 사정이 없는 한 지체없이 호텔 영업을 개시하여야 한다.
제16조
1) 을은 본 분양목적물에 대하여 본인 위 직계 및 방계가족을 포함하여 최종 60일의 사용권을 가지며 사용료는 별도 규정에 의한다.
2) 분양계약 당일 수분양자들은 피고 ■■이 지정한 운영자인 YY호텔 주식회사YY텔관리 주식회사(계약서상 C.B.H.M.CO.,LTD)에서 2007. 11. 2. 현재의 상호로 변경 되었다.와 사이에 분양목적물에 관한 자산운용위탁 및 자산임대계약을 체결하였고, 그 중 자산운용위탁계약서의 내용은 다음과 같다.
제2조
1) 을(수분양자)은 분양목적물에 관한 소유권자로서 분양목적물의 사용, 수익, 관리에 관한 권한을 갑(운영자)에게 부여하고 분양목적물에 대한 일반시설관리 및 임대관리 등의 관리권을 위탁함으로써 을은 제2항의 기간 동안 본건 프로젝트에 따른 수익과 비용에 대해 재정적인 권리와 의무만을 갖는다.
2) 제1항의 분양목적물 위탁운영기간은 호텔 전용사업 개시 다음날부터 10년간으로 하며 동 계약기간 동안 을은 분양목적물에 거주하거나 이를 점유, 사용할 수 없다.
3) 을은 1년 중 60일간의 기간 동안 본 호텔을 사용할 수 있는 권리를 받는다. 이 경우 을의 호텔 사용과 관련된 조건 등은 갑의 내부규정에 의하도록 한다.
제4조
3) 운영이익은 호텔 사업개시일로부터 3개월 이후에 최초에 도래하는 달의 초일로부터 그 달이 속하는 분기의 말일까지를 최초 분기로 하고 이후 매 분기 단위로 정산하기로 하며, 수익금의 지급은 정산한 분기의 다음달 25일에 을이 지정한 금융기관의 계좌로 입금하기로 한다.
다. 피고 ■■은 시공사로 선정된 ** 주식회사에게 위 호텔 신축공사를 도급 주어 시공하게 하던 중, 2006. 7. 20. ♥♥신탁 주식회사와 사이에 사업부지인 우동 0000토지에 관하여 1순위 우선수익자 W은행(수익한도금액 : 7,800,000,000원), 2순위 우선수익자 **(수익한도금액 : 보증채무 및 미지급 공사금액의 130%)로 하는 부동산 관리처분신탁계약(담보신탁용)을 체결하면서, 특약사항으로 위탁자는 신탁부동산 지상에 건축예정인 공사목적물이 완성되는 경우에는 보존등기와 동시에 완성건축물을 분양받은 수분양자에게 이전등기하고, 동시에 완성건축물을 위 계약과 동일한 조건으로 금융대출기관을 1순위 우선수익자로, 시공사를 2순위 우선수익자로 하는 담보신탁계약을 체결하여 우선수익자의 채권을 보존하며, 분양이 진행됨에 따라 분양자금을 완납한 수분양자에게 이전등기하며(제3조 제1항), 금융대출기관의 원리금의 전부상환이 완료(시공사 보증채무 및 미지급 공사비채권 변제 포함)된 후에는 신탁해지와 동시에 위탁자에게 소유권을 이전등기하고(제3조 제2항), 원금상환기일에 금융대출기관의 원리금전액이 상환되지 않은 경우에는 수탁자는 금융대출기관 및 시공사와의 사전협의를 거쳐 본 사업 전체 미분양물건을 임의 처분하여 사업시행과 관련한 위탁자의 채무를 변제할 수 있다고(제3조 제3항) 약정하였다.
위 신탁계약에 따라 사업부지에 관하여 2006. 7. 20. ♥♥신탁 명의의 소유권이전등기가 경료되었다.
라. **이 공사를 완공하여 2007. 4. 26. 사용승인이 마쳐졌고, 위 호텔 건물에 관하여 2007. 5. 29. 피고 ■■ 명의의 소유권이전등기와 2007. 5. 25. 신탁을 원인으로 하는 피고 주식회사 ●●신탁의 소유권이전등기가 순차로 경료되었다.
마. 1) 피고 ■■은 2007. 6. 12. 피고 ●●신탁과 사이에 호텔 건물에서 구분될 598개 전 호실(객실 543개)에 관하여 공동 1순위 우선수익자는 S1은행, S2은행, S3은행(이상 수익권증서금액 : 각 3,900,000,000원), S4은행, S5은행, S6은행(이상 수익권증서금액 : 각 2,600,000,000원), 2순위 우선수익자는 **(수익권증서금액 : 70,845,282,469원)로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였다.
2) 2007. 6. 13. 위 호텔 건물에 관하여 2007. 6. 12. 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 피고 ■■ 명의의 소유권이전등기가 경료되었고, 이는 위 호텔 건물에서 구분된 각 호실의 등기부에 이기되었으며, 별지(생략) 4. 목록 기재 각 부동산을 포함한 신탁목적물인 각 호실에 관하여 부산지방법원 동부지원 2007. 6. 13. 접수 제45128호로 2007. 6. 12. 신탁을 원인으로 한 피고 ●●신탁 명의의 소유권이전등기가 경료되었다(2007. 6. 13. 사업부지도 2007. 6. 12. 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 피고 ■■의 이전등기가 된 다음 각 호실의 대지권으로 등기되었다).
3) 그 후 원고들의 수분양 호실에 관하여는 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 피고 ■■의 소유권이전등기를 거쳐 원고들 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
4) 피고 ■■은 2007. 8. 23. 피고 ●●신탁과 사이에 ① 별지(생략) 4. 목록 제1, 2항 기재 각 부동산에 관하여 1순위 우선수익자 ▦▦중앙회 부경대지점(수익권 증서금액 : 3,900,000,000원), 2순위 우선수익자 **(수익권증서금액 : 50,500,282,469원)로 하는, ② 101호 등 78개 호실에 관하여 공동 1순위 우선수익자는 S1은행, S6은행(이상 수익권증서금액 : 각 3,250,000,000원), S7은행(수익권증서금액 : 3,900,000,000원), S3은행, S8은행, S5은행(이상 수익권증서금액 : 각 2,600,000,000원), 2순위 우선수익자는 **(수익권증서금액 : 50,500,282,469원)로 하는 변경된 부동산담보신탁계약을 체결하였다.
바. YY호텔은 2007. 5. 9. 해운대구청에 영업신고를 마치고 2007. 5. 18.부터 부분개관 형식으로 투숙객 모객 등 정상적인 호텔 영업을 개시하였으며, 2007. 7. 19. 개관식을 개최하였다.
사. 피고 ■■ 및 YY호텔은 2007년 4/4분기에 연 2%, 2008년 2/4분기 및 2008년 3/4분기에 각 연 1%의 비율을 분양금액에 적용한 수익금을 지급하고, 원고들에게 나머지 수익금(연 8%, 분기당 2%)을 지급하지 아니하고 있다.
2. 피고 ■■에 대한 청구
가. 수익금 청구
1) 위 인정사실에 의하면, 피고 ■■은 호텔 사업개시 후 3년간 분양금액을 기준으로 연 8%의 수익을 보장하기로 한 분양계약상의 약정에 따라 원고들에게 호텔 사업개시일인 2007. 5. 18.로부터 3개월 이후에 최초에 도래하는 달의 초일인 2007. 9. 1.부터 그 달이 속하는 2007년 3/4분기의 말일인 2007. 9. 30.까지를 최초 분기로 하여 매 분기 분양금액의 2%에 해당하는 수익금을 지급할 의무가 있다 할 것이다(원고들은 피고 ■■과의 분양계약의 이행으로서 YY호텔과 사이에 자산운용위탁계약 및 임대차계약을 맺은 것으로, 연 8% 수익금의 구체적 지급시기, 방법 등에 관한 자산운용위탁계약의 약정은 피고 ■■에 대하여도 구속력이 있다고 보아야 할 것이다.).
피고 ■■이 미지급한 2007년 3/4분기, 2008년 1/4분기, 2/4분기, 3/4분기에 대한 원고들의 수익금 합계는 별지(생략) 3. 인용내역표 중 ㉵란 기재 해당 금액과 같다.
2) 피고 ■■은, 수익금 지급시기의 기준이 되는 호텔 사업개시일은 공식적인 개관식이 열린 2007. 7. 19.로 보아야 한다고 주장하나, 위 호텔이 2007. 5. 9. 영업신고를 마치고 2007. 5. 18.부터 부분개관 형식으로 영업을 개시한 사실은 앞서 본 바와 같으며, 피고 ■■이 준공 후 지체 없이 호텔 영업을 개시하도록 한 분양계약서제15조 제1항의 약정에 비추어 보더라도 객관식 개최일인 2007. 7. 19.을 사업개시일로 볼 수 없다 할 것이므로 위 피고의 주장은 이유 없다.
나. 숙박권 미제공으로 인한 손해배상청구
1) 원고들은 피고 ■■이 연간 60일의 무료숙박권을 제공하기로 한 약정을 이행하지 아니함으로써 호텔 숙박료 상당의 손해를 입었는바, 그 중 일부로서 30일간에 해당하는 손해액의 배상을 구한다고 주장한다.
2) 피고 ■■이 원고들을 비롯한 수분양자들에게 분양 객실을 아무런 비용부담 없이 60일간 이용하도록 약정하였다는 인정할 증거가 없고, 앞서 인정한 사실관계와 앞서 든 각 증거 및 갑 제14호증의 기재에 의하면, 이 사건 분양계약에서 수분양자는 최장 60일의 사용권을 가지되 사용료는 별도 규정에 의하도록 하고(제16조 제1항), 자산운용위탁계약에서 수분양자의 호텔 사용과 관련된 조건 등은 내부규정에 의하도록 하였으며(제2조 제3항), 이에 따라 YY호텔은 주중 Deluxe 객실의 사용료를 45,000원(부가가치세 포함)으로 하는 등의 수분양자 사용조건을 정한 사실을 알 수 있으며, 이러한 사용료 등의 조건 부과가 수분양자에 대한 우대적인 객실 사용권 제공의 취지에 어긋난다거나 실질적으로 수분양자들의 객실 사용권 행사를 방해할 정도에 이르렀다고 보기는 힘들고, 달리 이를 인정할 자료를 찾아볼 수 없으므로 원고들의 위 주장은 이유 없다.
다. 과장광고로 인한 위자료 청구
1) 원고들은, 피고 ■■은 분양광고시 BYY호텔이라는 명칭을 사용하고 QQ 그룹의 swissotel이 운영할 것이라고 하였으나, 인지도가 높은 B라는 용어를 빼고 HYY호텔이라는 상호로 변경하였으며, 광고내용과 달리 KTMI에게 호텔 운영을 맡겼고, 그러한 허위ㆍ과장광고로 말미암아 원고들은 정신적 고통을 입었으므로 위 피고에게 위자료의 지급을 구한다고 주장한다.
2) 살피건대, 갑 제4, 5호증의 각 1, 2, 갑 제20호증의 각 기재에 의하면, 위 호텔의 분양과 관련한 분양 광고문, 팜플렛에서 XXB호텔, 라는 명칭이 사용되고, 싱가폴의 세계적인 호텔 운영ㆍ관리회사인 QQ 그룹의 swissotel이 운영 예정이라는 문구가 기재된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 피고 ■■이 B라는 용어의 사용에 관하여 B 측과 협의를 마친 것처럼 광고를 하였다고 볼 증거는 없으며, 호텔의 상호가 변경된 것은 B 측의 사후에 상표법위반 문제를 제기한 때문이고 등기부 및 건축물대장에는 XX호텔이라는 명칭이 유지되고 있는바, 호텔 명칭에 관하여 허위 내지 과장광고가 있었다고 단정할 수 없으며, 호텔의 위탁경영ㆍ관리회사는 호텔 소유자 또는 운영업체에서 계약으로 변경할 수 있는 것으로 사회통념상 이에 관한 광고내용이 호텔 객실 분양거래에 있어서 중요한 사항에 해당한다고 보기 어려우므로, 호텔의 명칭 및 운영ㆍ관리회사에 관한 위 피고의 광고 내용이 기망행위에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 원고들의 위 주장 또한 이유 없다.
3. 피고 ●●신탁에 대한 청구
가. 원고들은 피고들 사이의 별지(생략) 4. 목록 기재 각 부동산에 관한 2007. 6. 12. 및 2007. 8. 23. 부동산담보신탁계약은 원고들에 대한 채무를 면탈하기 위하여 한 사해신탁에 해당하므로 이를 취소하고, 그 원상회복으로서 피고 ●●신탁에게 소유권이전등기의 말소를 구한다는 주장이다.
나. 앞서 인정한 사실에 의하면, 피고 ■■은 호텔을 지어 분양하는 사업을 추진하던 중 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 상황에 처하자 금융기관으로부터 자금을 융통하는 한편 시공업체로 하여금 공사를 진행하도록 하는 것이 채무변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고, 사업을 계속하기 위한 방법으로 사업부지와 함께 건축예정인 공사목적물도 완공시 금융기관 및 시공업체에게 담보로 제공하기로 하여 이들을 우선수익자로 정한 신탁계약을 2006. 7. 20. 체결하였고, 이 사건 2007. 6. 12. 및 2007. 8. 23. 부동산담보신탁계약은 공사목적물인 이 사건 호텔의 완공 후 위 담보제공약정에 대한 이행의 일환으로 이루어진 것이라고 봄이 상당하므로 사해행위에 해당하지 아니한다.
또한 원고들의 위 피고에 대한 수익금채권은 2007. 9. 1.부터 발생한 것으로 사해행위라고 주장하는 위 신탁계약 당시 아직 성립하지 않았으며, 그 당시 가까운 장래에 채권이 발생하리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있었다고 볼 자료도 없으므로 채권자 취소권의 피보전채권이 된다고 하기도 어렵다.
따라서 원고들의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.
4. 결론
그렇다면 피고 ■■은 원고들에게 별지(생략) 3. 인용내역표 ㉵란 기재 해당 수익금 및 위 금원 중 2007년 3/4분기에 대한 ㉱란에 기재 해당 금원에 대하여는 지급기일(해당분기 다음달 25일) 다음날인 2007. 10. 26.부터, 2008년 1/4분기에 대한 ㉲란 기재 해당 금원에 대하여는 위와 같은 2008. 4. 26.부터, 2008년 2/4분기에 대한 ㉳란 기재 해당 금원에 대하여는 위와 같은 2008. 7. 26.부터, 2008년 3/4분기에 대한 ㉴란 기재 해당 금원에 대하여는 위와 같은 2008. 10. 26.부터 각 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2009. 5. 7.까지는 상법소정의 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 피고 ■■에 대한 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 위 피고에 대한 나머지 청구 및 피고 ●●신탁에 대한 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
재판장 판사 조규현 ______________________________
판사 최희영 ______________________________
판사 유정우 ______________________________
