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[개인회생]-개인회생신청 시 주택임차보증금채무는 어떻게 되는지요
질문:
저는 중소기업의 급여소득자로서 생활하고 있는데 친구 사업에 은행에 대출을 받아 투자했으나 투자금 회수가 되지 않아 현재 은행 대출금 원리금을 신용카드로 갚으면서 생활하고 있습니다. 저에게는 결혼할 때 부모님이 마련해 준 아파트가 있는데 은행 대출 원리금 상환과 생활비를 마련하기 위해 그 아파트에 전세보증금 5,000만원 에 세입자를 들이고 저는 가족과 함께 월세를 살고 있으며 해당 아파트의 현재 시가는 약 7,000만원입니다. 이러한 상황에서 제가 개인회생을 신청할 경우 세입자의 전세보증금은 어떻게 처리해야 하는지요?
답변:
「주택임대차보호법」은 사회ㆍ경제적 약자인 주택임차인의 주거생활의 안정을 보장 하기 위해 임차인이 임차권등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민 등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자(보통 임차주택 양수인)에 대하여 임대차관 계를 주장할 수 있고(대항력의 인정, 주택임대차보호법 제3조 제1항),
이러한 대항 력 요건 이외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우 민사집행법에 의한 경매 또 는 국세징수법에 의한 공매시 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정하고 있습니 다(같은 법 제3조의2 제2항). 또한 보증금이 각 지역에 따른 일정액 이하인 주택임차 인은 주택에 대한 경매개시결정등기 전 위 대항력의 요건을 구비한 경우 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다(같은 법 제8조 제1항).
「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」도 파산재단 또는 개인회생재 단에 속하는 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 위와 같은 우선변제권을 인정하고 있고, 다만「주택임대차보호법」제8조의 규정에 의한 임차인은 파산신청일 또는 개인 회생신청일까지「주택임대차보호법」제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어 야 합니다 (채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조, 제586조).
위와 같이 우선변제권이 있는 주택임차인은 파산재단이나 개인회생재단에 속하는 재 산상에 설정되어 있는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권자로서 별제권자에는 해당하 지 않으나 별제권자와 같이 우선변제권을 가지고 있으므로 별제권자에 준하여 개인회 생을 신청해야 합니다.
구체적으로 ‘개인회생채권자목록’ 작성에 있어 주택임차인 및 그 주택임대차보증 금 현재액을 채권자 및 채권현재액(원금)란에 기재하고(법원양식 : ‘개인회생채권자 목록’ 참조), ‘부속서류’에 ?표시를 하며 1란에 ○표시를 합니다.
‘부속서류 : 1. 별제권부채권 및 이에 준하는 채권의 내역’ 중 ‘별제권행사 등으로 변제가 예상 되는 채권액(예상변제액)’란에는, 담보물의 가치를 가급적 낮게 평가함으로써 예정 부족액을 높게 산정하고 개인회생절차의 수행의 안정성을 기하고자 하는 법원의 실무 례에 따라, 담보물을 시가의 70%로 산정한 금액과 주택임대차보증금 액수를 비교하 여 적은 금액을 기재하고, ‘별제권행사 등으로 변제받을 수 없을 채권액(예정부족 액)’은 주택임대차보증금에서 위 예상변제액을 공제한 액수를 기재합니다. 또한 ‘별제권 등의 내용 및 목적물’란에는
①주택임대차보증금의 취지 ②임대차계약일 자 및 기간 ③전입신고일자 ④확정일자 ⑤임대차 목적물의 표시 및 환가예상액(시 가) 등을 기재합니다 (법원양식 : ‘개인회생채권자목록’ 중 ‘부속서류 1. 별제권부 채권 및 이에 준하는 채권의 내역’ 참조).
일반적으로 임대차보증금은 임차인의 차임연체, 손해배상채무 발생 등 의무불이행 을 담보하는 것이고 임대차기간 만료 후 임차목적물 반환의무는 임대차보증금의 반환 과 동시이행의 관계에 있으므로 임대차목적물을 반환받을 때까지 반환해야 할 임대차 보증금 액수는 확정되지 않으므로, 개인회생신청인은 이를 변제계획안 작성 시 이를 미확정채권으로 취급하여 임대차목적물을 반환받기 전까지는 그 변제를 유보해야 할 것입니다.
이와 같이 개인회생절차에서 주택임대차보증금반환채권은 미확정채권으로 취급되는 바,
①우선변제권이 있는 경우 주택임차인이 주택의 경매를 통해서 배당을 받거나 해당 주택을 제3자에게 양도하여 제3자가 주택임차보증금반환채무를 면책적으 로 인수한 경우 이외에는 확정되지 않으며,
②우선변제권이 없는 경우라도 주택임차 인이 임대차기간 만료 후 임의적으로 임차 주택을 임대인에게 임의로 명도해 주지 않 는 이상 주택임대차보증금반환채권은 미확정인 상태로 남아있게 됩니다.
특히 우선변제권이 있는 임대차보증금반환채권자라고 하더라도 해석상 근저당권과 같 은 경매신청권은 없으며, 주택임차인이 위 채권에 대하여 판결 등 집행권원을 취득 한 경우라도 개인회생절차개시결정 이후에는 개인회생재단에 속하는 신청인 소유 주 택에 대한 강제집행이 금지되고(같은 법 제600조 제1항 제2호), 변제계획 인가결정 이후에는 개인회생채권은 변제계획에 의해서만 변제받을 수 있으므로(법 제582조), 부동산강제경매도 사실상 불가능합니다.
따라서 임대인이 개인회생을 신청하는 경우 법에 의하여 우선변제권이 있는 주택임차인은 다른 근저당권자나 개인회생채권자 아 닌 채권자의 강제집행에 따른 경매절차에서 배당을 받을 수 있을 뿐이어서 변제기간 만료 전까지는 주택임대차보증금을 반환받기 어렵습니다.
귀하의 주택임차인이 주택을 인도받아 전입신고를 하고 주택임대차계약서상에 확정 일자를 받았다면 해당
주택임대차보증금반환채권은 별제권부채권에 준하는 채권으로 서 앞에서와 같이 개인회생채권자목록에 해당 임차인의 성명을 기재하고 채권현재액 (원금)에는 임대차보증금 5,000만원을 기재합니다.
또한 부속서류에 예상 변제액은 금 4,900만원(담보물 시가의 70%와 보증금 중 적은 액수), 예정부족액은 금 100만원 (임대차보증금에서 예상변제액을 공제한 금액)을 기재하고 이러한 내용을 변제계획안 에 그대로 기재하며, 변제예정액표에는 미확정채권액(원금)란에 금 100만원을 기재합 니다.
만일 주택임차인이 확정일자를 받지 못하였다면 해당 주택임대차보증금반환채권은 우 선변제권이 없으므로 앞에서 제시한 별제권에 준하는 채권의 방법으로 처리할 수 없 고(따라서 개인회생채권자목록에 채권자로 이를 기재하나 부속서류에 별제권에 준하 는 채권으로 이를 표시하지 않습니다)
이를 일반의 미확정채권으로 하여 변제예정액 표에 보증금 5,000만원을 전부 미확정채권으로 기재합니다
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