[위약금]-사례-계약금 지급전 계약 해지시 위약금 지급 의무 부존재-부동산 거래 과정에서 계약서에 기재된 계약금을 지급하지 않은 상태에서 매매계약을 해지할 경우 해약금이나 위약금을 물지 않아도 된다는 판결
부동산 거래 과정에서 계약서에 기재된 계약금을 지급하지 않은 상태에서 매매계약을 해지할 경우 해약금이나 위약금을 물지 않아도 된다는 판결이 나왔다.
정OO씨는 2005년 6월 8일 공인중개사 A씨로부터 김OO씨 소유의 아파트가 매물로 나왔다는 말을 듣고, 중개사와 함께 또다른 공인중개사 B씨의 사무소에 가서 김씨의 장모인 이OO씨와 대리방식으로 아파트에 관한 매매계약을 체결했다. 계약서에는 매매대금은 5억원으로 정하고, ‘계약금은 계약과 동시에 매도인에게 지불하고, 매도인은 매수인으로부터 중도금을 받기 전까지(중도금이 없을 때에는 잔금을 받기 전까지)는 위약금으로 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있다’고 작성했다.
그런데 이날 정씨는 계약금이 준비되지 않아 ‘당일 300만원을 중개사무소 계좌로, 나머지 5,700만원은 김씨 계좌로 송금하기로 한다’는 별도 약정을 하고, 우선 380만원이 예치된 자신의 통장을 중개사무소에 맡겼다. 김씨의 장모 이씨는 계약을 체결 당일 밤 해외에 체류 중인 김씨 부부에게 매매사실을 알렸다. 그런데 김씨 부부가 “아파트를 처분할 의사가 없다”고 말하는 것이었다. 깜짝 놀란 이씨는 다음날 오전 중개사무소에 가서 “매매계약은 무효이니 계약금을 넣지 말라고 정씨에게 전해달라”고 말했다.
하지만 정씨 남편은 계약서에 기재된 김씨 계좌로 6,000만원을 송금했다. 이에 이씨는 이날 오후 6,000만원을 인출해 중개사무소에서 정씨에게 되돌려 주려 했으나, 정씨가 이를 거부하자 공탁했고, 그 이후 정씨는 공탁금을 찾아갔다.
서울고법 제17민사부는 “원고가 단지 부동산중개인에게 380만원이 예치된 자신의 명의의 통장을 맡겼다는 것만으로는 이 사건 매매계약에서 정한 계약금의 일부가 지급된 것으로 볼 수 없다”고 말했다. 또 “매매계약 체결에 있어 매수인이 매도인에게 계약금을 지급하기로 약정했음에도 이를 교부하거나 실제 그와 동일한 이익을 받은 단계에 나아가지 못한 상태라면, 계약금계약은 요물계약(要物契約=당사자 중 한쪽이 물건의 인도 및 기타의 행위를 해야 성립되는 계약)이기 때문에 아직 성립했다고 볼 수 없다”고 밝혔다. 이어 “약정에 따른 계약금이 지급되기 전까지는 계약 당사자의 어느 일방이든 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 파기할 수 있고, 이 때 해제를 위해 매수인이 계약금 지급 의무를 여전히 부담한다거나, 해제에 대한 책임으로 위약금을 지급할 의무가 생긴다고 볼 수 없다”고 덧붙였다.
이와 함께 재판부는 “무권대리인(無權代理人=대리권이 없으면서 대리권을 행사한 사람)에 의해 체결된 계약이 무권대리 이외의 사유로 효력을 상실한 경우에는 그 상실사유에 따른 법적 효과를 묻는 것은 별론으로 하되, 더 이상 무권대리인에게 계약상 책임을 물을 수 없다”며 김씨의 장모인 이씨에게도 책임을 물을 수 없다고 판시했다.
출처: 로이슈
