[부동산분쟁]-판례-계약금반환-상가의 업종, 층수, 구조 등이 다를 경우 판례
■ 사건의 경과
사 건 번 호 2006가합20000
사 건 명 계약금반환 등
원 고 ○○○
피 고 주식회사 △△△
쟁 점
1. 상가 준공․개장시의 층별 업종 등이 상가 분양 당시의 광고와 다르고 분양자가 분양 점포의 위치를 일방적으로 변경할 경우, 수분양자
가 분양계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)
2. 계약서에 일방 당사자만을 위한 위약금 약정만이 있을 뿐인 경우, 타방 당사자가 그 위약금 약정 등에 터잡아 상대방에게 위약금의 지급을 구할 수 있는지 여부(소극)
판결선고일 2007. 3. 8.
결과 (주문) 원고 일부 승소
■ 사안의 개요
1. 원고는 2005. 6. 17. 피고와 사이에 ○○시 ○○동 지상 △△△시네마 상가(이하 이 사건 상가라 한다) 중 영화관 매표소가 위치할 3층의 000호와 000호를 분양받는 계약을 체결하고서(이하 이 사건 분양계약이라 한다), 같은 날 피고에게 계약금과 개발비로 모두 129,319,200원을 지급하였다.
2. (가) 피고는 이 사건 상가를 분양하면서 팜플렛 등을 통하여 ‘그 지하 1층에는 주차장이, 지상 1층, 2층에는 수입명품 아울렛 매장이, 지상 3층에는 푸드코트, 게임존, 영화관 매표소가, 지상 4층 내지 6층에는 멀티플렉스 시네마 ▽▽▽가 입점하고, 푸드코트와 게임존, 시네마 ▽▽▽는 2005. 8. 중에 개장하며, 수입명품 아울렛 매장도 2006. 11.경 개장한다’고 광고하였다.
(나) 그런데, 이 사건 상가는 위 광고와는 달리 전체적으로 2006. 1. 25.에야 개장하였을 뿐 아니라, 그 지하 1층에는 게임랜드가, 지상 1층에는 상설 의류판매장, 편의점이, 지상 2층에는 영화관 매표소, 푸드코트가, 지상 3층에는 피시방, 멀티게임장이, 지상 4층 내지 6층에 멀티플렉스 6개관이 입점하였을 뿐 수입명품 아울렛 매장은 전혀 입점하지 아니한데다가, 이 사건 분양계약시 피고가 제시한 도면상 표시되어 있던 지하 1층, 지상 1층 내지 3층 중앙의 에스컬레이터도 설치되지 않았다.
(다) 게다가, 위와 같이 영화관 매표소가 위치한 층이 3층에서 2층으로 조정됨에 따라 피고는 2006. 1. 20.경 원고에게, 원고에게 분양된 점포도 3층 000호와 000호에서 2층 000호와 000호로 변경되었다는 내용의 통지를 하였는데, 이에 의하면 층수뿐만 아니라 층의 구조, 층내 위치 등도 변경되었다.
3. 이에 원고는 2006. 3. 14. 피고에게 위와 같은 점을 열거하면서 ‘이 사건 분양계약시의 설명과 준공을 마친 후의 현황이 달라 수차례 피고에게 분양대금을 돌려줄 것을 요구하였고, 피고도 이 사건 상가가 분양되면 돌려주겠다고 구두로 약속하였다’고 하면서 이 사건 분양계약의 해제 및 이미 납부한 계약금 및 개발비 합계 129,319,200원을 2006. 3. 17.까지 반환할 것을 구하는 내용의 계약해제통지서를 발송하였고, 이는 그 무렵 피고에게 도달하였다.
4. 한편, 피고가 제안한 약관에 의하여 체결된 이 사건 분양계약에는 제3조로서 원고가 중도금이나 잔금의 납부를 지연하거나 입점 전에 임의로 이 사건 분양계약에 따른 권리의무를 다른 사람에게 양도하거나 제한물건의 목적으로 할 경우 피고가 최고 후 이 사건 분양계약을 해제할 수 있고 이 경우 계약금은 위약금으로 피고에게 귀속된다는 내용의 규정만 있을 뿐, 피고의 귀책사유가 있는 경우 이를 이유로 원고가 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다는 규정 및 그 경우에 피고가 원고에게 계약금에 상당하는 금원을 위약금으로 지급한다는 규정이 없는 한편, 제12조로서 본 계약에 명시되지 아니한 사항은 관계법령 및 일반관례에 따른다는 규정이 있다.
■ 법원의 판단
1. 이 사건 분양계약의 해제 및 그에 따른 원상회복
가. 위 인정사실이나 이를 통하여 추단되는 다음과 같은 사정 즉, 피고가 1층과 2층에 수입명품 아울렛 매장을 조성한다는 등의 이 사건 상가의 층별 업종 등에 관한 계획을 광고하여 이를 전제로 이 사건 분양계약이 체결되었는데, 준공․개장된 이 사건 상가에는 수입명품 아울렛 매장이 전혀 없는 등 그 층별 업종이 위 광고 내용과 상당히 다른 바, 통상적으로 원고가 분양받은 푸드코트의 경우 상가에 입점하는 점포의 업종 및 규모가 분양계약 체결 및 목적 달성에 있어 중요한 고려요소인 점, 그리고 피고가 영화관 매표소의 위치를 3층에서 2층으로 조정하면서 원고에게 분양할 점포를 3층 000호와 000호에서 2층 000호와 000호로 일방적으로 변경하였는데 그 과정에서 단순히 층수만 변경한 것이 아니라 층의 구조, 층내의 위치 등이 변경된 점 등을 종합할 때, 피고로서는 원고에게 이 사건 분양계약의 내용에 좇은 이행을 할 수 없거나 그것이 현저히 곤란하게 되었고, 그로 인하여 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.
나. 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 상가의 층별, 업종 등에 대한 계획이 확정되지도 않은 상태에서 이 사건 상가 분양대행사의 본부장이자 원고의 지인인 @@@의 소개로 조기계약에 따른 할인혜택과 전매 프리미엄을 얻을 목적으로 이 사건 분양계약을 체결하였고, 원고가 분양받기로 한 점포는 영화관 매표소가 위치한 층의 것이므로 상가활성화를 위하여 영화관 매표소가 2층으로 변경된 이상 원고가 분양받을 점포가 000호와 000호로 변경되는 것은 당연할 뿐더러(평당 분양가도 3층보다 2층이 훨씬 높다), 이러한 변경에 대하여 위 @@@이 피고에게 원고와 피고 사이에 분쟁이 발생하지 않도록 조치를 취하겠다고 약속하였고, 원고도 이를 알고 있었으면서 아무런 이의를 제기하지 아니하였는바, 사정이 이러함에도 원고가 예상과 달리 전매가 되지 않고 잔금 마련이 어려워지자 뒤늦게 앞서 본 계약해제통보서에서 열거한 점을 빌미삼아 이 사건 분양계약의 해제를 통지하였으니 이는 부적법하고 오히려 원고가 잔금 지급을 지체하면서 이 사건 분양계약을 위반하고 있다고 보아야 하므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.
그러나, 위에서 본 바와 같이 영화관 매표소가 2층으로 조정됨에 따라 원고에게 분양된 점포가 000호와 000호로 변경된 것이기는 하지만 그 과정에서 단순히 층수만이 변경된 것이 아니라 층의 구조, 층내 위치 등이 변경되고 나아가 이 사건 상가의 층별 업종까지 변경된 이상 그러한 변경이 이 사건 분양계약상 당연히 허용되는 범위 내라고 볼 수 없고, 그러한 변경에 대하여 @@@이 피고 주장과 같은 약속을 하였다 하더라도 이에 대하여 원고가 명시적으로나 묵시적으로 동의하였다고 볼 증거가 없으므로, 이를 원고에 대하여 주장할 수 없으며, 그 밖의 피고 주장사실은 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
다. 그러므로 이 사건 분양계약은 이를 해제한다는 원고의 의사표시가 기재된 계약해제통지에 의하여 적법하게 해제되었다고 할 것이므로, 피고는 원상회복으로서 원고에게, 원고로부터 수령한 계약금과 개발금 합계 129,319,200원을 반환할 의무가 있다.
2. 위약금 청구에 관한 판단
가. 원고는, 피고의 귀책사유가 있는 경우에 있어 원고를 위하여 위약금을 인정하는 조항이 누락된 이 사건 분양계약은 불공평한 계약이거나 계약조항이 누락된 것이므로 이 사건 분양계약 제12조에 의하여, 계약의 일반관례에 따라 피고는 원고에게 분양대금의 10%로 해당하는 위약금 합계 34,659,600원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
나. 무릇, 처분문서는 그 진정성립이 인정되는 이상 법원은 그 기재내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재내용대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하는 것이고(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결 참조), 일방 당사자만을 위하여 위약금을 인정한 약정이 신의칙 및 형평의 원칙이나 약관의 규제에 관한 법률에 위배되어 무효라고 본다 하더라도 타방 당사자는 그 약정의 무효를 주장할 수 있음에 그칠 뿐 그 위약금 약정에 터잡아 상대방에게 위약금의 지급을 주장할 수 있게 되는 것은 아니며(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다13621 판결 참조), 또 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다.
그러므로, 위 인정과 같이 이 사건 분양계약에 피고를 위하여 위약금을 인정한 약정이 있을 뿐 원고를 위하여 위약금을 인정한 약정이 없는 이상 일반적인 법리만으로는 원고를 위한 위약금이 인정되지 아니하는 한편, 이 사건 분양계약과 같은 분양계약관계에서 계약금이 수수된 경우 분양대금의 10%를 수분양자를 위한 위약금으로 한다는 일반관례가 있다고 볼 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
■ 판결의 의미
이 판결은 상가 준공․개장시의 층별 업종 등이 상가 분양 당시의 광고와 다르고 분양자가 분양 점포의 위치를 일방적으로 변경할 경우, 수분양자가 그러한 점을 이유로 분양계약을 해제하고 분양자를 상대로 원상회복으로서 이미 지급한 계약금 등의 반환을 구할 수 있으나, 분양계약서에 분양자를 위한 위약금 약정만이 있을 뿐인 경우 그 위약금 약정이나 일반관례 등을 이유로 위약금의 지급을 구할 수는 없다는 점을 명확히 하였다는 데에 그 의의가 있다.
